Execução

A análise da propriedade é fundamental para a construção de qualquer empreendimento. Tanto que existem normas específicas, que precisam ser cumpridas, para que o terreno seja regularizado e a viabilização da construção seja aprovada.

O primeiro passo é cumprir com o conjunto de atribuições legais e regulatórias que englobam a propriedade.

Nesse âmbito são necessárias algumas ações, como a matrícula, registro e averbação da edificação junto de um Registro Geral de Imóveis (RGI), que contribuirá para a emissão do documento que contém todas as informações sobre o seu imóvel. Lembrando que o imóvel também deve estar regularizado junto ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

Além do trabalho de avaliação dos riscos fundiários, operamos na confecção dos contratos de compra e venda, locação e comodato, importantíssimos para a estruturação de um conjunto de regras para transações pretendidas.

Outros serviços que prestamos é a análise dos contratos, Convenções de Condomínio, levantamento planialtimétrico para confirmação das declividades e altimetrias do terreno e elaboração de um relatório de passivo ambiental (AGAP, AGAC, AGAD E ARSH) de modo que seja assegurada que a propriedade não oferece dano ou risco potencial ao meio ambiente.

A análise do zoneamento é o procedimento necessário para a viabilização de um empreendimento, que informa os parâmetros construtivos e permissíveis sobre o uso pretendido. Tudo de acordo com as Leis de Uso e Ocupação de Solo e Plano Diretor de cada município.

Deste modo, é possível identificarmos e conciliarmos as premissas do projeto com o uso e ocupação permitidos, além de aprovações satélites como órgãos de Patrimônio, ambientais, sanitários, proteção contra incêndio e pânico, Concessionárias e Aeronáutica/ANAC. Enfim, significa preparar o campo para a atuação plena do seu negócio.

Nesta fase são estimados também os cálculos de outorgas, contrapartidas, benefícios e riscos ao uso pretendido. Este conjunto de fatores, reunidos no EVTL - Estudo de Viabilidade Técnico Legal - poderá ser complementado por EIV, RIT e EIA/RIMA.

Por meio da análise de zoneamento, é concedido o documento para viabilidade perante as Juntas Comerciais para abertura e instalações da empresa com as atividades econômicas previstas, sendo este o ponto inicial para emissão do alvará/licença de funcionamento após atendimento de todas as condicionantes.

O EIV analisa as repercussões da implantação das atividades do seu empreendimento, visando diagnosticar se há harmonia entre os interesses do negócio e da coletividade que compõe o espaço urbano. O objetivo é fazer com que seu empreendimento seja visto pelo Poder Público Municipal como enquadrado nas condições de qualidade urbana e uso justo e ambientalmente consciente da área urbana.

Também chamado de Estudo de Impacto de Trânsito EIT, que garante o escoamento dos volumes de trânsito previstos em condições favoráveis, com qualidade de circulação no local. Através de avaliação e quantificação, busca-se definir, entre outras informações, o número máximo de veículos que pode atravessar determinado trecho, por exemplo.

Trata-se de uma exigência legal, instituída pela Resolução Conama nº 001/86, para a implantação de projetos com significativo impacto ambiental. O EIA deve identificar, prever a magnitude e valorar os impactos ambientais de um projeto e suas alternativas, a partir de estudos e atividades científicas específicas para fins de sua elaboração. O Rima é o documento que consubstancia, de forma objetiva, as conclusões do EIA, elaborado em linguagem corrente adequada à sua compreensão pelas comunidades afetadas e demais interessados.

A apresentação do projeto legal é indispensável para a aprovação nos órgãos responsáveis para construção, ampliação, adequação ou reforma do empreendimento. É preciso que ele esteja alinhado com todas as condicionantes previstas em leis e ou indicadas no zoneamento de acordo com as exigências de cada município. O tipo de desenho, declarações e destaques a serem desenvolvidos para o Projeto Legal dependerão das regras de construção e operação do empreendimento, que poderá ser classificado de várias formas: baixo, médio ou alto risco, Polo gerador de tráfego, gerador de resíduos etc. Desse modo, faz-se necessária a explicação das outras etapas do Projeto, que precisam andar de forma conjunta: Estudo Preliminar, Anteprojeto, Projetos de Instalações (Complementares) e Projetos Executivos.

- O Estudo Preliminar é a fase que busca traçar um plano para a elaboração do projeto, com elementos que vão desde o levantamento de dados sobre as intenções e motivações do empreendedor até o cronograma de desenvolvimento dentro dos requisitos previstos, bem como a elaboração de um esboço que garantirá uma pré-visualização do que entrará nas plantas do projeto.

- O Anteprojeto é o resultado final da proposta para a obra. Nele estão contidas todas as informações, cálculos e desenhos que foram desenvolvidos durante o Estudo Preliminar, compreendendo plantas baixas, memórias de cálculo de demanda e estimativa preliminar de investimento. Tudo apresentado de forma clara e sistemática, com um nível razoável de detalhe.

- Projetos de Instalações, ou também chamados de Complementares, são o conteúdo do Projeto para que torne viável tanto a obra quanto o funcionamento pleno do seu empreendimento, dando suporte à obra através de análises sobre a estrutura (fundações, arrimos, etc...), sistemas hidráulico, sanitários, elétrico, telefonia e lógica, luminotécnica, climatização, segurança, automação, transporte - elevadores, plataformas, monta cargas, escadas e esteiras rolantes) além de proteção contra incêndio, que é a base para a legalização do seu negócio junto ao Corpo de Bombeiros.

- O Projeto Executivo consiste num documento com a reunião sistemática de todas as informações e especificações que nortearão a execução da obra e regularização do empreendimento com as construtoras, poder público e agentes financeiros, como cálculos estruturais, materiais descritivos, especificações técnicas, cronograma e planilhas de orçamento.

A Licença Ambiental Prévia (LAP) é concedida durante a fase preliminar de planejamento ou da atividade do seu empreendimento. É durante essa primeira etapa do licenciamento que o órgão responsável avalia a localização e a concepção do empreendimento, atestando a sua viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos básicos para as próximas fases.

É também nessa etapa que o empreendedor inicia seu contato com o órgão ambiental e passa a conhecer suas obrigações quanto ao adequado controle ambiental de sua atividade.

A LAP funciona como um alicerce para a edificação de todo o empreendimento. Nela, são definidos todos os aspectos referentes ao controle ambiental da empresa. De início, o órgão licenciador determina se a área sugerida para a instalação da empresa é tecnicamente adequada. Após isso, com base em estudos ambientais complementares (quando estes forem necessários) como EIA/RIMA, RAS e RCA, define as condições nas quais a atividade deverá se enquadrar a fim de cumprir as normas ambientais vigentes.

Outro objetivo dessa licença é suprir o proprietário do projeto com parâmetros para o lançamento de efluentes líquidos e gasosos, resíduos sólidos, emissões sonoras, além de exigir a apresentação de propostas de medidas de controle ambiental em função dos possíveis impactos ambientais a serem gerados.

O prazo de validade da LAP é, no mínimo, o estabelecido no cronograma de elaboração dos planos, programas e projetos e, no máximo, de 5 anos. Nos casos em que a LAP tenha sido concedida com prazo de validade inferior ao máximo, com base no cronograma apresentado, e este tenha sofrido atrasos, o prazo de validade da licença pode ser prorrogado, por meio de averbação, até o limite máximo de 5 anos, mediante requerimento do titular da licença.

O Projeto de Incêndio, também conhecido como Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio, é um estudo desenvolvido a partir da arquitetura definida, observando as condições técnicas e sistemas de proteção contra incêndio e pânico.

Esse projeto é constituído por um conjunto de documentos elaborado por um profissional habilitado. Esse conjunto de documentação contém plantas, cálculo populacional, cálculo hidráulico e ART.

Ao desenvolver o Projeto de Combate a Incêndio, é necessário ter o projeto arquitetônico do local. Caso o projeto arquitetônico esteja desatualizado, é preciso fazer as devidas atualizações da planta. Depois dessas atualizações, inicia-se o Projeto de Incêndio.

Após o desenvolvimento do projeto, há a avaliação do Serviço de Segurança Contra Incêndio, onde passará por uma análise e será aprovado caso as normas técnicas sejam atendidas. Caso contrário, o responsável técnico pelo projeto receberá um comunicado solicitando ajustes e deverá providenciar as correções, conforme o comunicado. Feitos os ajustes, o projeto será submetido a uma nova análise.

O tempo de análise e critérios para avaliação dos projetos de Corpo de Bombeiros varia de acordo com cada Estado, tendo em média uma duração de 30 dias corridos.

O Laudo Técnico de Avaliação (LTA) Para a Vigilância Sanitária é um documento que precisa, obrigatoriamente, ser feito por um engenheiro civil ou por um arquiteto, que são os profissionais competentes e com os conhecimentos necessários para elaboração. Ele descreve projetos arquitetônicos, relatórios, memoriais de materiais e atividades que serão desenvolvidos nas edificações.

É por meio de projetos, relatórios e memoriais que o LTA descreve, de forma técnica, as atividades que serão desenvolvidas em uma determinada edificação. Sua importância está basicamente na avaliação e aprovação da edificação, uma vez que descreve todas as atividades fiscalizadas pela Vigilância Sanitária.

O laudo técnico precisa estar, sobretudo, de acordo com todas as leis, decretos, portarias e normativas da Prefeitura Municipal, que receberá a construção, bem como deve sempre obedecer às exigências da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (ANVISA) e Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para que a edificação seja aprovada.

No LTA estão todas as informações e especificações técnicas e construtivas de uma edificação, assim como também estão no documento as adaptações essenciais para que uma construção possa abrigar a atividade para a qual se propõe.

Os documentos exigidos para o LTA são os seguintes:

Projeto arquitetônico, o que inclui as plantas, cortes, coberturas, fluxos, cálculos de ventilação, iluminação, descrição dos espaços; Especificações sobre os equipamentos e mobiliários; Memorial de projeto; Memorial de atividades; Documentos específicos para cada tipo de edificação; Requerimento de acordo com as Leis, Decretos, Normativas e Resoluções da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (ANVISA).

Entre as atividades que necessitam apresentar o Laudo Técnico de Avaliação, estão:

Atividades de fabricação, distribuição, fracionamento e embalagem; Atividades de transporte e armazenamento de produtos relacionados à saúde, como é o caso de cosméticos, saneantes, produtos voltados para a saúde, produtos de higiene e medicamentos; No setor de alimentos, o LTA também é uma exigência quando a edificação é voltada para a fabricação dos produtos alimentícios; Atividades de prestação de serviços de saúde, tais como clínicas, hospitais, consultórios, lavanderias de hospitais, casas de repousos e laboratórios.

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, ou AVCB, é um documento expedido pelo Corpo de Bombeiros após a vistoria da construção, conforme o projeto aprovado, certificando que a edificação possui as condições de segurança contra incêndio (conjunto de medidas estruturais, técnicas e organizacionais integradas para garantir a edificação um nível ótimo de proteção no segmento de segurança contra incêndios e pânico), previstas pela legislação e constantes no processo, estabelecendo um período de revalidação.

Esse é um dos principais documentos que devem ser providenciados pelas empresas e estabelecimentos em geral para que seja possível solicitar e manter a regularização do alvará de funcionamento. O AVCB é importante em diferentes aspectos, visto que esse documento se refere à proteção de pessoas e do patrimônio.

O AVCB é obrigatório principalmente para construção e reforma, mudança da ocupação ou uso, ampliação da área construída; regularização das edificações e áreas de risco, construções provisórias (circos, eventos, etc.).

Além do projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros e a obra executada, é necessária a apresentação do Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndios – PPCI. Esse documento aponta todos os equipamentos de segurança necessários e Brigada para que o ambiente fique seguro e livre de incêndios.

A validade do AVCB é variável de acordo com o Estado. Em São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, esse documento é válido pelo período mínimo de 1 ano, variando entre 3 anos a 5 anos (dependendo da finalidade de uso da edificação). Na grande maioria dos Estados, a validade é anual e, por ter uma ligação direta com o alvará de funcionamento, é considerado o documento/autorização mais importante.

É necessário que o AVCB seja renovado meses antes do vencimento indicado. No caso de alterações devido a reformas, ampliações e demais mudanças na estrutura da edificação, é necessário que os bombeiros realizem uma nova vistoria observando os padrões de segurança, prevenção e combate a incêndios apresentados pelo local.

O Habite-se é o documento de aceitação da construção ou alteração de uso, conforme o projeto previamente aprovado. Ele assegura que o imóvel foi construído dentro das normas que foram estabelecidas pela Prefeitura.

Ao ser concedido o Habite-se, o proprietário tem a garantia de que a construção seguiu corretamente tudo o que estava previsto no projeto aprovado e em eventuais substituições aprovadas pelos órgãos responsáveis. E também de que cumpriu a legislação que regula o uso e ocupação do solo urbano, respeitando os parâmetros legais quanto à área de construção e ocupação do terreno, além de outros parâmetros exigidos, como a legislação que especifica as normas de combate a incêndios, por exemplo.

É um documento emitido tanto para prédios recém-construídos como para aqueles que passam por reformas, que atesta a confirmação pelo poder público de que o edifício está pronto para receber seus ocupantes. Ou seja, é uma certidão que autoriza o imóvel recém-construído ou reformado ser ocupado.

O proprietário que muda para um imóvel que não recebeu a devida autorização da Prefeitura está sujeito à multa em função de o Habite-se não ter sido liberado, assim como sofrerá as consequências no futuro, quando for se desfazer do imóvel, uma vez que a venda poderá até mesmo ser inviabilizada.

A existência de contas de água, luz e telefone não garantem a correta regularização do imóvel junto à municipalidade. Nem mesmo a cobrança de IPTU, por meio de correspondente carnê, comprova que o Habite-se do empreendimento foi concedido.

Por fim, vale ressaltar e alertar quanto ao aspecto mercadológico, pois é notória a desvalorização que o imóvel encontra no momento de uma eventual venda caso se encontre em uma situação irregular. Isso demandará esforços e recursos financeiros para adequá-lo à normalidade, além do que não pode receber financiamento nem receber alvará para funcionamento de atividades comerciais.

Previdenciária: Documento comprobatório da regularidade do contribuinte responsável pelo empreendimento, a Certidão Negativa de Débito (CND) Previdenciária é emitida pela Receita Federal comprovando o recolhimento do INSS e exigida para a regularização do empreendimento no momento da averbação. Para a emissão da CND o proponente não pode ter restrição no Cadastro Nacional de Obras (antigo CEI - Cadastro Específico do INSS).

Municipal: A CND Municipal é emitida pela Prefeitura do município onde será instalado o empreendimento, que emite o documento para a devida regularização do mesmo comprovando o recolhimento do ISS. Cada Prefeitura tem sua particularidade, algumas exigindo o pagamento de taxas e também existem outras em que é necessária fazer a solicitação presencial.

A Apta Licenciamentos realiza todos os trâmites necessários para a liberação da CND, por meio de uma equipe de especialistas.

Licencia o funcionamento do empreendimento, após a verificação do cumprimento das exigências feitas nas licenças prévia e de instalação, e das medidas de controle ambiental e condicionantes. Concedida a licença de operação, fica o empreendedor obrigado a implementar as medidas de controle ambiental e as demais condicionantes estabelecidas, sob pena de suspensão ou cancelamento pelo órgão outorgante.

Como a Licença de Operação tem validade de um a quatro anos, no mínimo com antecedência de 120 dias da expiração do prazo, deverá ser solicitada a Renovação da Licença de Operação (RLO), quando o órgão competente verifica se o empreendimento continua funcionando de acordo com as condicionantes da licença anterior e emite nova licença válida.

O Alvará de Funcionamento, ou Licença de Funcionamento, é o documento que autoriza a exploração da atividade requerida junto ao Órgão Municipal.

Todos os tipos de empreendimentos, como estabelecimentos comerciais, indústrias ou prestadores de serviços, necessitam de um alvará para atuar. Até mesmo negócios digitais, como um e-commerce, que dependa de uma sede física para estoque. Ou seja, qualquer negócio que seja aberto à circulação do público necessita dessa autorização.

A emissão do alvará de funcionamento é feita pela Prefeitura através do órgão governamental municipal, garantindo o direito a exercer certas atividades em determinados locais, afirmando que o local está de acordo com as normas em questão.

Praticamente em todos os municípios brasileiros o alvará de funcionamento é precedido pela emissão da inscrição municipal (CCM, CIM, CMC etc.), procedimento este praticamente já automatizado devido às digitalizações da Juntas Comerciais, que são de competências estaduais.

É importante saber que existem vários tipos diferentes de alvará de funcionamento, que dependem da atividade exercida pela empresa, como Licença de Funcionamento, Licença de Funcionamento Condicionado (em casos de edificações ainda irregulares ou inscritas no Cadastro Informativo Municipal), Licença de Funcionamento de Local de Reunião ou Eventos.

Em casos de constatação da ausência do alvará de funcionamento, o estabelecimento poderá ser fechado definitivamente, acarretar no cancelamento da inscrição municipal e apreensão dos bens e mercadorias.

Além disso, cada atividade demanda certo tipo de alvará, por isso é necessário verificar se a atividade escolhida está representada no registro por um código CNAE de atividades econômicas, e é permitida no endereço escolhido conforme mencionado no Zoneamento.

Licença Sanitária é um documento administrativo expedido pelo órgão municipal de vigilância sanitária, que certifica que o estabelecimento possui condições operacionais, físico-estruturais e sanitárias, concedendo o direito de desenvolver atividade econômica de interesse à saúde.

Todos os estabelecimentos (empresas ou autônomos) que, direta ou indiretamente, possam constituir algum tipo de risco à saúde, pelo tipo de atividade que desenvolvem, necessitam dessa licença emitida pela Vigilância Sanitária.

Ela formaliza o controle sanitário do estabelecimento, visando garantir boas condições de funcionamento para garantir a saúde da população. O licenciamento é a etapa que conduz o interessado à formalização da licença para o exercício de determinada atividade econômica, no âmbito da vigilância sanitária.

O prazo para a emissão deste alvará varia de acordo com o tipo de atividade exercida e também com a disponibilidade da vistoria sanitária que deve ser realizada no local. O documento é expedido em impresso padrão de via única, com validade específica para cada ramo de atividade econômica.

É importante ressaltar que no caso de empresas de insumos farmoquímicos, medicamentos, cosméticos, saneantes, produtos para a saúde, indústria importadora e exportadora, transportadora, fracionadora, distribuidora, drogarias e farmácias de manipulação, além da documentação básica necessária, deve-se anexar também a cópia da publicação em Diário Oficial, seja do Município, Estado ou União.

Tratam-se de documentos, certidões e anuências que permitem e/ou auxiliam no correto funcionamento na unidade de negócio, sendo os mesmos de caráter obrigatório de acordo com as características da atividade e da unidade federativa, como CNES – Cadastro Nacional dos Estabelecimentos de Saúde, CNEN – Comissão Nacional de Energia Nuclear, Polícia Federal, Polícia Civil, Exército, IBAMA, Autorização para Transplantes, SICAF - Sistema de Cadastramento Unificado de Fornecedores.

São entidades com representação oficial que estabelecem vínculos de responsabilidade técnica com as atividades e empreendimento, sem as quais não é permitido o funcionamento.